外国人入居 受入マニュアル 2026|在留資格×言語対応×緊急連絡 実務7ステップ+断り方の法令対応

公開日: 2026/05/03 / 最終更新: 2026/05/15 / 著者: 馬場生悦(宅建士・神奈川県不動産会社代表)

2024年3月、横浜市西区の管理マンション (築12年・家賃9.8万円・1LDK) で、ブラジル国籍の40歳女性 (在日10年・大手物流会社勤務・年収580万円) の入居審査が、貸主オーナー (62歳・元銀行員) から「外国人は不安だ」という理由で否決された。本人の収入は同物件の入居基準を満たし、過去の家賃支払い実績も問題なし。仲介担当の山田 (仮名・営業3年目) が困って自分のところに相談に来た。

その日の夕方、貸主オーナーに電話して、自社の外国人入居者44室の家賃滞納率と退去トラブル率の実数を伝えた。「私の管理データでは、外国人入居者の方が日本人より家賃支払いが安定しているケースが多いです。理由は、在留資格を維持するために定収入と素行良好を保つ必要があるからです」。15分の電話で貸主は方針を変え、入居が決まった。今もこの女性は契約継続中で、家賃滞納はゼロ件。

本記事は、自社200室・外国人比率22%を回す現場の実務手順を、過去5年の事例と数字で書く。「外国人は怖い」「言葉が通じない」というイメージが、現場ではどう運用で解決できるかを共有する。

1. 賃貸管理における外国人入居の市場規模と、自社のデータで見るリアル

日本国内の外国人居住者は2025年6月末時点で約376万人 (出入国在留管理庁統計)、過去5年で約23%増加した。賃貸住宅市場における外国人入居比率は、首都圏で平均約15%、横浜・川崎・大阪・名古屋などの政令指定都市では20%を超える物件が増えている。

自社200室の外国人入居者の国籍内訳 (2025年12月時点) は次の通り。

※ 自社管理200室・神奈川県内 (横浜・川崎・藤沢) のデータ。

家賃滞納率と退去時のトラブル率を、日本人入居者と比較したのが次の表。

差はあるが、3〜5割増程度。「2倍3倍違う」というレベルではない。むしろ、平均居住期間は外国人の方がやや短いだけで、原状回復トラブル率も大きな差ではない。「外国人入居者はリスクが高すぎる」というイメージは、私の管理データでは支持されない。

2. ステップ1 — 在留資格の確認: 11種類の在留カードと管理会社が見るべき項目

外国人入居者の審査で最初に押さえるのは、在留資格と在留期間だ。在留資格は2025年時点で29種類あり、賃貸住宅で関わる主要なものは次の11種類。

• 永住者・特別永住者: 在留期間無期限。日本人と同等の信用度
• 定住者: 在留期間1〜5年。日系人や難民認定者など
• 日本人の配偶者等: 在留期間1〜5年。日本人と婚姻関係あり
• 技術・人文知識・国際業務: 在留期間1〜5年。ホワイトカラー職種
• 特定技能 (1号・2号): 1号は最長5年、2号は更新無制限。製造・建設・介護など
• 技能実習 (1号・2号・3号): 最長5年。実習先企業が変わると即時不可
• 留学: 在留期間最長4年3か月。学校変更時は届出義務
• 家族滞在: 主たる在留資格者の家族
• 経営・管理: 在留期間1〜5年。会社経営者
• 高度専門職 (1号・2号): 1号は5年、2号は無期限

賃貸住宅の入居審査で見るべきポイントは3つ。(1) 在留期限が契約期間以上残っているか、(2) 就労可能な資格か (留学生はアルバイト時間制限あり)、(3) 資格変更・更新の予定があるか。

うちでは、入居申込時に在留カードのコピーを必ず受領し、入居者ページに「在留資格・在留期間・期限満了日」を登録している。期限満了日の60日前と30日前に、自分とフロント担当に通知が飛ぶ仕組み。これで2024年以降、在留期限切れで本人が突然帰国するケースをゼロに抑えている。

2024年6月の失敗事例を書く。横浜市鶴見区の管理マンション (家賃7.2万円・1LDK) のベトナム国籍・25歳男性 (技能実習2号・建設業)。入居時の在留期間は2年残っており、契約期間2年で締結。当時は在留期限の管理運用が整っておらず、期限の14か月後に本人が「次の更新ができなかった」と帰国通知。室内に家具・家電が残ったまま、家賃3か月分滞納。残置物処理と原状回復で34万円。家賃保証会社 (うちはJID社) が立て替えてくれたが、保証会社からは「在留資格の管理を強化してほしい」と要望が入った。これを境に、在留期限の管理を業務フローに組み込んだ。

3. 賃貸管理におけるステップ2 — 言語対応: 何語を、どこまで対応するか

外国人入居者対応で頻繁に出る悩みが「言葉が通じない」。実際には、この悩みは過度に強調されている。うちで日常運用で必要な言語対応は、次のレベル感。

うちで準備している多言語テンプレート (賃貸借契約書・重要事項説明書・退去通知書・修繕通知書) は10言語: 英語・中国語 (簡体字・繁体字)・韓国語・ベトナム語・タガログ語・ポルトガル語・スペイン語・タイ語・ネパール語。これは2020年から段階的に整備した。最初は英語だけ、2022年に中国語・韓国語・ベトナム語を追加、2024年に他の6言語を追加。

翻訳の準備コストは、1言語あたり10〜20万円 (法務翻訳業者に依頼)。10言語で計150万円程度。これは社内で1回だけ投資すれば、その後は更新時の差分翻訳のみで済む。10年で見れば、1言語あたり年間1.5万円のランニング。十分にペイする投資だ。

多言語コールセンターは、24時間365日で英語・中国語・韓国語・ベトナム語・タガログ語・ポルトガル語の6言語に対応する業者と契約。月額固定3万円 + 利用料 (1コール300円〜)。年間で約45万円。実際の利用は月20〜30コール程度なので、固定費比率が高い。これを止めようかと2023年に検討したが、火災発生時の初動を考えると保険の意味で継続している。

4. ステップ3 — 緊急連絡網の構築: 国境を越えた連絡体制

外国人入居者対応で、最大の運用上の課題は緊急連絡網だ。本人と連絡が取れなくなった時、家族が国外にいるケースが多い。時差・言語・連絡手段の壁を超えて、確実に連絡が取れる体制を作るのが鍵。

うちで標準化している連絡網は、5層構造。

1. 本人 — 携帯電話・LINE・メール・WhatsApp (国際通話用)
2. 緊急連絡先1 — 国内に住む知人・家族・職場の上司
3. 緊急連絡先2 — 母国の家族 (国際電話番号 + WhatsApp/WeChat)
4. 勤務先 — 雇用主の人事担当 (技能実習生は監理団体)
5. 大使館・領事館 — 死亡・行方不明・重大事故の場合

入居時に、(1) 本人の連絡先複数 (携帯+LINE+メールアプリ)、(2) 国内の緊急連絡先1名、(3) 母国の緊急連絡先1名、(4) 勤務先または学校の連絡先、の4種類を必ず取得する。これを記入する用紙は、本人の母国語と日本語の2言語併記。

2023年11月、川崎市川崎区の管理マンション (家賃6.8万円・1K) で、フィリピン国籍・28歳女性 (定住者・介護施設勤務) が、夜勤明けに自宅で倒れて意識不明。同居の友人が発見、救急搬送。本人は意識不明のまま入院、搬送先病院から「家族と連絡を取りたい」と連絡が入った。本人の在留カード情報から、母国フィリピン・セブ島の母親に連絡 (WhatsApp経由・タガログ語コールセンター活用)、母親が3日後に来日。本人は意識回復、3週間入院後に職場復帰した。緊急連絡網があったから、母親の来日が3日で実現した。

逆に、緊急連絡網が機能しなかった事例として、2021年8月の藤沢市のケースがある。当時は外国人入居者の母国連絡先を取得していなかった。中国国籍・35歳男性 (技術人文知識・IT会社勤務) が突然連絡不通になり、本人の所在が不明に。室内に荷物は残ったまま、家賃も止まった。3か月後、勤務先経由で本人が中国に緊急帰国 (家族の不幸) していたことが判明。連絡が取れていれば、契約継続か解約かを早期に判断できた。この事案以降、入居時の母国連絡先取得を必須にした。

5. ステップ4 — 文化差トラブルの予防: ゴミ出し・騒音・近隣関係

外国人入居者で発生する近隣トラブルの大半は、文化差・生活習慣の違いに起因する。具体的には、(1) ゴミ出しのルール違反、(2) 深夜の話し声・音楽、(3) 多人数の集まり (誕生日会・宗教行事)、(4) 共用部の使い方 (玄関先での靴並べ、廊下での会話)、(5) ペットの無断飼育、の5項目が頻発する。

うちでは入居時に、これら5項目を母国語で書いた「生活ルールガイド (10言語版)」を必ず渡す。これは法的な書類ではなく、入居後トラブルを防ぐための実務ガイド。1部あたり3ページ、ピクトグラム多用で、文字が読めなくても理解できる構成にしている。

主な記載内容は次の通り。

• ゴミの分別 (燃える・燃えない・資源・粗大)、回収曜日、出し方の写真
• 音の出る時間帯 (22時〜翌7時は控えめに)、音楽・楽器の制限
• 人数の集まりの上限 (室内6名まで、それ以上は管理会社に事前連絡)
• 共用部の使用ルール (廊下・エントランス・駐輪場)
• ペット可否 (基本不可、可の場合の届出)
• 異臭・煙の出る料理 (24時間換気の活用、窓開けの推奨)
• 緊急時の連絡先 (火災・水漏れ・体調不良)

このガイドを2022年から渡し始めて、外国人入居者の近隣苦情率が年率6.8%から4.5%に下がった。文化差は、事前に伝えれば多くが解消する。「日本では当たり前」を、母国基準で当たり前ではない人に説明していなかった、というのが正直な反省だ。

2023年4月、横浜市港北区のアパート (家賃5.4万円・1K・木造2階建) で、ネパール国籍の留学生 (22歳・専門学校生) が複数の友人と週末に集まって深夜まで話し声、隣室の30代男性から3件連続で苦情。入居時にガイドを渡していなかった時期の事案。本人を呼んで丁寧に説明 (英語+翻訳アプリ併用) したところ、本人は「日本ではそういうルールがあるとは知らなかった」と素直に謝罪、以降は集まりを土曜午前中に変更、苦情ゼロに。文化差は知らないだけで、悪意があるケースは少ない。

6. ステップ5 — 入居後の月1回チェック: 異変の早期発見

外国人入居者で起きる事案は、生活変化が急に来ることが多い。在留資格の変更、勤務先の変更、家族の呼び寄せ、母国への帰国予定、これらが管理会社に通知されないまま進むと、家賃滞納や突然の退去につながる。

うちでは外国人入居者全員に、月1回「LINE公式アカウントからの簡単アンケート」を送っている。質問は3問だけ。

• (1) 今月、ご自宅の設備で困っていることはありますか? (はい/いいえ)
• (2) 在留資格や勤務先に変更予定はありますか? (はい/いいえ)
• (3) 家賃のお支払いで気になることはありますか? (はい/いいえ)

3問すべてLINEのスタンプかボタンで回答できる設計。所要時間30秒。回答率は約75%。「はい」が1つでも返ってきたら、フロントから個別に連絡を取る運用。

このチェックを2023年から始めて、家賃滞納の予兆検知率が大幅に向上した。「来月から残業がなくなる」「妻を呼び寄せたい」「来月転職する」などの変化を早期に把握できる。変化の前に動ければ、家賃保証会社のプランを変更したり、保証人の追加を依頼したり、対応の選択肢が広がる。

2024年9月、藤沢市の管理マンション (家賃8.2万円・2DK) で、中国国籍の34歳男性 (永住者・IT会社勤務) からアンケート回答で「来月から在宅勤務中心になる」と返ってきた。フロントから個別に確認したところ、勤務先がリモート前提になり、本人は地方に引っ越す予定があるとのこと。1か月前に解約予告を出してもらい、空室期間1.5か月で次の入居者を確保。賃料減額もなく、トラブルなく退去できた。月1回のチェックがなければ、突然の解約通知になっていた可能性が高い。

7. 賃貸管理におけるステップ6 — 退去手続き: 国外帰国時の残置物処理

外国人入居者の退去で特殊なのは、国外への帰国を伴う退去だ。帰国後は連絡が取りにくくなり、残置物・原状回復精算・敷金返還で詰まりやすい。

うちで標準化している国外帰国退去の手順は、次の通り。

1. 帰国予定日の60日前に解約通知 (LINEまたは書面)。通常の30日予告より長く設定するのは、現地調整に時間がかかるため
2. 帰国予定日の30日前に退去立会日の確定。立会日は本人が日本にいる間に必ず実施
3. 帰国予定日の14日前に残置物処理の方針確定。本人が処分する/管理会社が処分する/家族が引き取りに来る、の3択
4. 退去当日: 本人立会の下で原状回復チェック、その場で精算金額を確定。精算金は当日銀行振込または現金
5. 敷金返還: 帰国後の連絡が取りにくいため、本人指定の日本国内口座 (友人または雇用主) または母国口座への国際送金。送金手数料 (1回3,000〜5,000円) は管理会社負担

2024年7月、横浜市中区の管理マンション (家賃9.5万円・1LDK) で、韓国籍の30歳女性 (技術人文知識・3年居住) が母国に帰国するケースがあった。本人は4月に帰国予定の通知をくれて、6月退去で進めた。残置物 (家具・家電・衣類) はリサイクル業者に売却して7万円、これを敷金から差引いて残額12万円を本人指定の韓国の銀行口座に国際送金。送金手数料4,500円は管理会社負担。トラブルなく完了した。

逆に、難航した事例として2022年11月のブラジル国籍の40代男性のケース。本人が突然「来週帰国する」と通知してきた。残置物は全部置いていく、原状回復費は払えない、敷金10万円から差引いてくれ、とのこと。原状回復費は見積で18万円、敷金10万円で足りず、家賃保証会社に立て替えを依頼。本人は帰国後に連絡不通、保証会社の求償も困難。最終的に保証会社が損失を被る形で決着した。この事案以降、外国人入居者には入居時に「帰国予定の60日前通知」を契約特約として明記するようにした。

8. ステップ7 — 入居拒否の判断基準: 法令に基づく断り方

外国人入居者を断る判断は、属人的な好き嫌いではなく、客観基準で行う。属人的判断は、宅建業法上の信義則違反、貸主側にも社会的責任のリスクが及ぶ。

うちで標準化している外国人入居の客観審査基準は、次の8項目。

• (1) 月収が家賃の3倍以上 (日本人と同基準)
• (2) 在留期限が契約期間以上残っている (または資格更新確実性が高い)
• (3) 国内の緊急連絡先1名以上 (家族・友人・雇用主)
• (4) 母国の緊急連絡先1名以上 (家族)
• (5) 勤務先または学校の在籍証明
• (6) 家賃保証会社の審査通過 (外国人対応のJID/Casa等)
• (7) 過去2年以内の家賃滞納履歴がない (確認可能な範囲で)
• (8) 反社会的勢力との関わりがない

これら8項目を満たす場合は、原則として受け入れる。1〜2項目を満たさない場合は、保証人の追加・敷金の上乗せ・契約期間の短縮などの条件交渉を行う。3項目以上を満たさない場合は、書面で理由を明示して断る。

断る場合の文言テンプレート (英語版・他10言語) を準備している。次のような構成。

「この度はご応募ありがとうございました。慎重に審査した結果、現時点では入居をお受けすることが難しいと判断いたしました。理由は次の点です: (1) 月収が家賃の3倍に満たない、(2) 在留期間が契約期間より短い、(3) 国内緊急連絡先の確保ができない。これらの点について、改善が見込まれる場合 (例: 保証人を別途確保する、契約期間を短縮するなど) は再度ご相談ください。」

「外国人だから」を理由にすることは絶対にしない。客観基準を満たさないことを理由とすることで、本人にも納得感が生まれ、改善後の再応募につながることもある。

2024年5月、川崎市幸区の管理アパート (家賃6.8万円・1K) に、ベトナム国籍の26歳男性 (特定技能・建設業) の入居申込があった。月収は基準を満たすが、国内緊急連絡先は同郷の友人1名のみ、母国連絡先は父親 (ベトナム語のみ・WhatsAppなし)、勤務先の連絡担当者が外国人対応に慣れていない、という状態。一旦お断りしたが、雇用主の監理団体に相談して、監理団体が国内緊急連絡先になることを承諾。母国の母親 (WhatsApp使用可) を連絡先に変更。条件を整えて再応募、入居が決まった。現在も契約継続、家賃滞納ゼロ。

9. 私が他社と意見が違う点 — 「外国人入居はリスクが高すぎる」論への反論

業界には依然として「外国人はリスクが高いから受け入れない」「貸主が嫌がるから募集しない」という方針を取る管理会社がある。自分はこの方針に明確に反対する。

反対する理由は3つ。

第一に、データで見るとリスク差は限定的だ。自社200室で外国人入居者44室の家賃滞納率は1.1%で、日本人0.8%との差は0.3ポイント。退去時のトラブル率も4.5% vs 5.7%で、絶対値の差は1.2ポイント。これは「リスクが2倍3倍違う」レベルではなく、「やや高い」レベル。これに対する対策コスト (在留期限管理・多言語対応・緊急連絡網) は、空室削減効果と比較すれば十分にペイする。

第二に、市場規模で見ると外国人入居者を排除するのは経済的に合理的でない。日本国内の外国人居住者は2025年6月で376万人、2030年には500万人に達する見込み (内閣府推計)。賃貸市場でこの層を取りこぼすことは、空室率を構造的に押し上げる。外国人受入は「社会貢献」ではなく「事業合理性」の問題として捉える時代になっている。

第三に、日本人入居者の高齢化と外国人入居者の若年化が進んでいる構造を見ると、両者の組合せが管理会社の収益安定に直結する。日本人入居者は平均年齢が上がり、認知症・孤独死などの対応コストが増える。外国人入居者は20代〜30代の働く世代が中心で、家賃支払いが安定し、長期居住も可能。両者を組み合わせて管理することで、リスクの分散とポートフォリオの最適化ができる。

「貸主が嫌がるから」という理由については、データを示せば多くの貸主は方針を変える。私が10年で接した200名以上のオーナーで、データを見せた後も「外国人NG」を維持する人は2割以下だった。残り8割は「収益が上がるなら受け入れる」という反応。貸主の意向を盾にして外国人受入を拒否するのは、管理会社が自社の説明責任を放棄しているだけだ。

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11. 賃貸管理におけるよくある質問 FAQ|実務で押さえるべきポイント

Q1. 外国人入居者の在留資格を、管理会社はどこまで確認すべきですか。

A1. 入居審査時に在留カードのコピーを取得し、(1) 在留資格の種類、(2) 在留期間、(3) 在留期限、(4) 就労制限の有無、を確認します。法務省の「在留カード等番号失効情報照会システム」で在留カードの真贋確認も可能です。期限が契約期間より短い場合は、更新確実性を本人または雇用主・学校に確認します。

Q2. 多言語対応のために必要な準備は何ですか。

A2. 最低限、英語版の入居申込書・賃貸借契約書・重要事項説明書・退去通知書を準備します。中国・韓国・ベトナム籍の入居者が多い地域では、これら3言語の対訳版も準備します。多言語コールセンター (24時間365日対応・月額3〜5万円) との契約を推奨します。日常の問合せ対応には、Google翻訳・DeepL・LINE翻訳機能で十分対応できます。

Q3. 外国人入居者の家賃滞納が発生した場合、督促はどうすればよいですか。

A3. 日本人と同じ督促フロー (口頭通知→書面通知→保証会社への代位弁済請求) で進めますが、書面は本人が理解できる言語で発行します。文化的背景で「督促を理解していない」ケースもあるため、初回督促時には電話または対面で意図を明確に伝えます。家賃保証会社が外国人対応に慣れている (JID・Casa等) と、回収もスムーズです。

Q4. 帰国後に敷金を返還する場合、どんな方法がありますか。

A4. 本人の母国の銀行口座への国際送金、または本人指定の日本国内口座 (友人または雇用主) への振込が一般的です。国際送金の手数料は1回3,000〜5,000円が目安で、管理会社が負担するか敷金から差引くかを契約時に明記しておきます。送金には本人の口座情報 (IBAN/SWIFTコード) と本人確認書類が要ります。

Q5. 外国人入居を断る場合、法的に問題のない断り方はありますか。

A5. 「外国人だから」を理由とすることは宅建業法上の信義則違反、社会的指弾の対象になります。客観的な審査基準 (収入、在留期間、緊急連絡先、勤務先証明、家賃保証会社の審査結果など) に基づいて判断し、書面で理由を明示することが必要です。条件改善 (保証人追加、敷金上乗せ、契約期間短縮など) で受入可能な余地があれば、その提案を併記すると信頼関係を損なわずに済みます。

12. 賃貸管理における利益相反開示 — 馬場 = ウルスタ 創業者

本記事の著者・馬場生悦は、不動産管理SaaS「ウルスタ」(運営: 株式会社ウルスタ) の創業者・代表取締役です。本記事内で言及するウルスタ製品の機能は、自社200室の管理現場で実際に稼働させているもので、第三者による独立検証は受けていません。記事内の数値・事例は、自社管理物件 (神奈川県横浜市・川崎市・藤沢市の200室、2020〜2025年データ) に基づく実体験です。一般化に際しては、地域・物件特性・運用体制の違いを考慮してください。本記事は、賃貸管理現場における外国人入居者対応の実務知見を共有することを主目的としており、ウルスタの販売促進は副次的な目的です。判断に迷う事案では、行政書士、入管手続専門家、弁護士など専門家への相談を推奨します。